در ماه گذشته بازار خريد و فروش و اجاره، تحت تاثير نوسانات قيمتي بازار قرار گرفت و متقاضيان مسكن را با موجي از نگراني روبه‌رو كرد و دولت را بر آن داشت تا با ابزارهاي تعزيراتي از افزايش اجاره‌بها جلوگيري كند، اما با وجود اين طرح‌ها، مالكان و اقتصاددانان اعلام مي‌كنند كه افزايش تورم، دليل گراني در بازار اجاره و خريد و فروش مسكن است.

آنان معتقدند كه نوسان در ساير زيربخش‌هاي توليدي بر بازار مسكن و هزينه تمام‌شده ساخت‌وساز موثر بوده؛ به طوري كه توليد برخي از مصالح ساختماني با نوسان مواجه شده است و اين امر بر قيمت تمام‌شده توليد ساختمان تاثير مي‌گذارد. اين امر بنا بر گفته برخي از كارشناسان، نه تنها بازار مسكن را تهديد مي‌كند بلكه روي مسكن مهر هم تاثيرگذار خواهد بود. افزايش قيمت تمام‌شده هزينه‌هاي ساخت‌وساز به دليل رشد بهاي مصالح ساختماني و حامل‌هاي انرژي و افزايش نرخ ارز، يكي از عوامل جمع‌آوري نقدينگي خارج شده از طرح مسكن مهر است. همچنين تزريق نقدينگي از طريق خطوط اعتباري براي طرح مسكن مهر اصلي‌ترين عامل بر هم خوردن تعادل در بخش پولي در حوزه مسكن و ساخت‌وساز و سرازير شدن آن به بازارهاي سرمايه است.
در حال حاضر مسكن مهر يكي از عوامل تاثير‌گذار بر بازار كل مسكن است و هرگونه اتفاق در اين حوزه، بازار را هم دچار نوسان مي‌كند. يكي از اتفاق‌هايي كه در اين حوزه رخ داده افزايش بهاي مصالح و در نتيجه افزايش ساخت‌وساز مسكن است. در ماه گذشته بود كه وزارت بازرگاني از افزايش قيمت سيمان، آهن و ميلگرد خبر داد. اين افزايش‌ها نشان مي‌دهد قيمت انواع مصالح به كاررفته در ساختمان به طور ميانگين بيش از 10درصد رشد داشته است. از سوي ديگر وزير مسكن عنوان كرده بود كه قيمت تمام‌شده مسكن مهر را در حدود متري 300هزار تومان حفظ خواهد كرد و بر همين اساس وزارت مسكن و دستگاه‌هاي متولي ديگر، قراردادهاي ساخت مسكن را با مجريان مسكن مهر براي سال 1390 بر مبناي قيمت 300هزار تومان منعقد كرده‌اند ولي عملا افزايش 10 تا 15درصدي قيمت مصالح و ديگر هزينه‌هاي مربوط به ساخت‌وساز ساختمان، بخش عمده‌اي از قراردادهاي سال 90 مسكن مهر را دچار چالش كرده است، موضوعي كه بايد به آن توجه شود.
به طور مثال مسكن مهر شهر جديد پرديس در ابتداي قرارداد با مشتريان خود قيمت تمام‌شده را 25ميليون عنوان كرده بود، ولي از ماه گذشته به افراد عضو مسكن مهر اعلام كرده است كه قيمت تمام‌شده 50ميليون تومان خواهد بود، البته در پاسخ به اعتراض آنها اعلام كرده دليل ازدياد قيمت اين بوده است كه مساكن روي يك تپه ساخته شده و براي صاف كردن اين تپه هزينه پرداخت شده كه بين اعضا تقسيم شده. گفتني است مردم در هنگام پيگيري اعتراضات خود موفق به دريافت هيچ‌گونه جواب قانع‌كننده‌اي نشده‌اند و حتي در برخي موارد اعلام شده است كه قراردادها با تعاوني گذشته ديگر قابل بررسي نيست و بايد قراردادهاي جديد بسته شود.
همچنين در شهر كاشان نيز قيمت تمام‌شده هر واحد 70متري، 40ميليون تومان عنوان شده كه اين هم علاوه بر افزايش قيمت اوليه است و هم اينكه در اين ظهر با همين قيمت مي‌توان خانه‌اي خوب خريد و احتياج به ثبت‌نام در طرح مسكن مهر نيست!
گفتني است طرح مسكن مهر براي اقشار كم‌درآمد جامعه است و افزايش اين هزينه‌ها روي مردم مي‌تواند اين طرح را با مشكل مواجه كند.
به هر حال آيا مي‌توان اميد داشت افزايش هزينه‌هاي ساخت‌وساز مسكن مهر به حدود 10 تا 12درصد محدود شود. بر اساس شاخص بهاي توليد‌كننده در فروردين‌ماه سال 90 نسبت به فروردين‌ماه سال 89 حدود 7/37درصد رشد داشته است كه البته اين نرخ رشد قيمت تمام‌شده در بخش صنعت يعني بخش دست بالاي مصالح و صنعت ساختمان حدود 65درصد است كه البته بخش عمده‌اي از اين رشد شايد بيش از دوسوم رشد مورد اشاره در سه‌ماهه بعد از اجراي قانون هدفمندسازي اتفاق افتاده است.
طرح هدفمند كردن يارانه‌ها و افزايش قيمت مصالح
ابوالقاسم رحماني، مخبر كميسيون عمران مجلس شوراي اسلامي در همين راستا اظهار داشت: برخي مصالح ساختمان مانند آهن، ميلگرد و ورق‌هاي فولادي همگام با قيمت‌هاي جهاني پيش مي‌روند در نتيجه كم و زياد شدن آن بيشتر به قيمت جهاني بستگي دارد. البته در كشور، اين مصالح مانند سيمان به توليد و مصرف هم بستگي دارد. در نتيجه هر چقدر توليد بالاتر باشد قيمت آنها نيز پايين خواهد آمد و باعث كم شدن قيمت تمام‌شده ساختمان نيز خواهد شد. وي ادامه داد: طرح هدفمند كردن يارانه‌ها تاثير بسزايي در افزايش قيمت توليدات ساختماني مانند شيرآلات و آهن‌‌آلات داشت در نتيجه نمي‌توان دلالي را در اين حوزه تاثيرگذار دانست. وي افزود: به هر حال مسكن و قيمت آن از چندين پارامتر تشكيل شده است كه در نتيجه افزايش قيمت مصالح، قيمت مسكن نيز بالا خواهد رفت. البته وزارت راه و شهرسازي تا حدودي توانسته قيمت‌هاي مسكن را كنترل كند. اين وزارتخانه مي‌تواند با همكاري وزارت صنايع طرحي تشويقي براي انبوه‌سازان ايجاد كند تا آنها با ساخت خانه‌هاي انبوه، عرضه و تقاضا را متعادل كند و باعث كاهش قيمت مسكن شود.
عرضه و تقاضا تاثير بيشتري بر قيمت مسكن دارند
دكتر بيت‌الله ستاريان، كارشناس بازار مسكن با اشاره به افزايش قيمت مصالح ساختمان و تاثير آن در بازار ساخت‌وساز مسكن گفت: افزايش قيمت اين دسته از كالاها كه در كشور توليد مي‌شود هيچ انحصاري در آن نيست و هيچ ربطي به واسطه‌گري ندارد و اين به معني اين است كه اين كالا تنها به دليل هدفمندي يارانه‌ها به خصوص در بخش سوخت كه بر اين حوزه تاثيرگذار است، افزايش پيدا كرده و به تبع وقتي با افزايش مصالح ساختماني روبه‌رو خواهيم شد، قيمت ساختمان تمام‌شده نيز افزايش پيدا مي‌كند، ولي در بازار مسكن 90درصد قيمت ساختمان به دليل عرضه و تقاضاست و تنها 10درصد به پارامترهاي ديگر و قيمت تمام‌شده مربوط است كه در اين ميان واسطه‌گري هم ممكن است تاثيرگذار باشد، ولي بيشتر همان عرضه و تقاضا‌ست كه در بازار مسكن تاثيرگذار است.
وي ادامه داد: ما بايد هم‌اكنون بيشتر به بحث عرضه و تقاضا در اين بازار توجه كنيم و اجازه ندهيم كه عرضه كمتر از تقاضا قرار بگيرد. ستاريان افزود: همچنين با در نظر گرفتن يارانه‌ها براي توليدكنندگان مصالح ساختماني و حمايت از آنان مي‌توان هم قيمت تمام‌شده مسكن را پايين آورد و هم باعث افزايش ساخت‌وساز و هم كاهش قيمت تمام‌شده شويم. براساس اين گزارش، اجراي طرح هدفمند كردن يارانه‌ها، در واقع همان آزاد‌سازي قيمت حامل‌هاي انرژي است و باعث افزايش مصالح ساختماني و درنتيجه هزينه‌هاي تمام‌شده ساخت‌وساز شده است كه تمام اين عوامل روي بازار مسكن و همچنين طرح مسكن مهر تاثير‌گذار بوده و با وجود تكذيب مسوولان امر، باز هم اين امر خود به خود باعث تهديد اين طرح شده است. اين در حالي است كه عدم برنامه‌ريزي منسجم و اجراي اين طرح، موجب بر هم خوردن تعادل همه ظرفيت‌ها در اين حوزه شده و آينده ساخت‌وساز به خصوص در حوزه طرح مهر مبهم است. طرح مسكن مهر در صورت برنامه‌ريزي جامع و اجراي آن براي گروه‌هاي هدف مي‌توانست طرح مناسبي باشد اما استفاده نامناسب از ظرفيت‌ها باعث شده طرح فوق در اين زمينه ناكام باشد.