بخش مسکن به عنوان یکی از مهمترین بخشهای اقتصادی، دارای ارتباط نزدیکی با متغیرهای کلان اقتصادی است. بدیهی است، اجرای سیاستهای مختلف اقتصادی میتواند تأثیرهای مثبت یا منفی بر فعالیت این بخش بر جای بگذارد.
به گزارش خبرگزاری اقتصادی ایران،ازسوی دیگر، اعمال سیاستهای تثبیت و کاهش میزان نقدینگی نیز میتواند موجب کاهش تورم در بخش مسکن شود. همانگونه که در مقابل آن افزایش نرخ تورم نیز میتواند نوسانهای بازار مسکن را تشدید کند. بدون تردید، مسکن به عنوان یکی از نیازهای اساسی خانوارها نه تنها یک سرپناه که تأمینکننده امنیت اجتماعی و اقتصادی نیز به شمار میرود. وظیفه مدیریت بخش مسکن، اجرای اصول قانون اساسی ناظر بر تأمین مسکن برای تمام آحاد ملت ایران است. توجه به این موضوع در این گزارش شاخصهای بخش مسکن در قانون برنامه چهارم و پنجم توسعه به صورت کلی با هم مقایسه خواهند شد که در ادامه به بررسی آن خواهیم پرداخت.
بررسی عملکرد مواد قانونی برنامه چهارم در ارتباط با بخش مسکن
مواد 3، 30، 31، 52، 95، 99، 112، 121 و 181 قانون برنامه چهارم توسعه هر کدام به نحوی در ارتباط با بخش مسکن هستند، اما عمده وظایفی که به عهده بخش مسکن نهاده شده، در ماده 30 قانون برنامه چهارم دیده میشود. موادی که در ارتباط با بخش مسکن در قانون برنامه چهارم آمده است بهطور عمده بر مقاومسازی ساختمانها در مقابل زلزله، بهینهسازی ساختمانها در مصرف انرژی، اجرای طرحهای بهینهسازی و کمک به ارتقای فناوری وسایل مصرفکننده انرژی، الزام به رعایت آییننامه 2800 در ارتباط با طراحی ساختمانها در مقابل زلزله، استانداردکردن مصالح ساختمانی، بیمه کیفیت ساختمان، گسترش نظام بیمه ساختمان در مقابل زلزله، بازسازی و نوسازی بافتهای قدیمی شهرها و روستاها، تهیه طرح جامع مسکن، پلکانیکردن بازپرداخت تسهیلات بانکی و اعطای یارانه به سازندگان واحدهای مسکونی استیجاری تأکید دارند. در جدول شماره یک توضیح مختصری در مورد هر کدام از آنها ارایه شده است.
بررسی عملکرد سیاستهای اجرایی برای تحقق اهداف و تکالیف بخش مسکن
در جدول شماره یک توضیح کوتاهی در مورد سیاستهای اتخاذ شده برای تحقق مفاد قانون برنامه چهارم در ارتباط با بخش مسکن ارایه شده است. در این قسمت توضیحهای تفصیلی در مورد برخی مواد قانونی اشاره شده ارایه میشود. در بند «الف» ماده 3 قانون برنامه چهارم به بهینهسازی ساختمانها در مصرف انرژی و کمک به اصلاح و ارتقای فناوری وسایل کاهنده مصرف انرژی اشاره شده است. در جزء 6 بند «ب» ماده 30 قانون برنامه چهارم، دولت مکلف شده است بازسازی و نوسازی بافتهای قدیمی شهرها و روستاها و مقاومسازی ابنیه موجود را آغاز و ترتیبی اتخاذ کند که حداکثر ظرف مدت 10، سال عملیات اجرایی مربوط به این امر در کل کشور خاتمه یابد. هیأت وزیران نیز طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی را تصویب و تسهیلاتی را برای نوسازی و بهسازی سالانه دویست هزار واحد مسکونی روستایی طی سالهای برنامه چهارم توسعه پیشبینی کرده بود. براساس همین، ترتیبی اتخاذ شده بود تا دریافتکننده تسهیلات همواره 5 درصد از کارمزد را خود پرداخت کند. سقف فردی تسهیلات هم برای سال اول برنامه، پنجاه میلیون ریال تعیین و مقرر شده بود که در طول برنامه، سالانه 15 درصد به سقف فوق اضافه شود. در اواخر سال 1384 اعتبار لازم برای تأمین کمک سود در اختیار بنیاد مسکن انقلاب اسلامی قرار گرفت تا از طریق عقد قرارداد در اختیار بانکهای عامل قرار گیرد. بنابراین بخش عمده عملیات اجرایی مربوط به این کار در سال 1385 صورت گرفته است.
همچنین در فصل چهارم آییننامه تسهیلات مسکن و نوسازی و بهسازی مسکن روستایی، مصوب هیأت وزیران به موضوع نوسازی مسکن روستایی دوباره مورد تأکید قرار گرفت. به این ترتیب تا پایان سال 1385، از محل اعتبار طرح بهسازی مسکن روستایی سال 1384، حدود 200 هزار قرارداد با بانک منعقد شده است. از این تعداد، بیش از 175 هزار واحد شروع به احداث کرده و 75 هزار واحد مسکونی، مرحله سوم وام خود را که مرحله نهایی احداث بوده است، دریافت کردهاند. به عبارت دیگر در سال 1385، حدود 75 هزار واحد مسکونی روستایی با استفاده از تسهیلات طرح ویژه بهسازی مسکن روستایی احداث و تکمیل شده است.
همانگونه که در جدول شماره 2 آمده است، عملکرد شاخصهای کلیدی و کلان (اهداف کمی) بخش مسکن برای سالهای برنامه چهارم توسعه 1388-1379 بهطور مشروح بیان شده است. در خصوص خدمات منطقهایکردن طرح جامع مسکن که پیش از این نیز تدوین شده بود، برای بسیاری از استانها انعقاد قرارداد انجام طرح با مشاوران صورت گرفته است. این طرح براساس 9 محور تهیه شده است. تأمین مسکن کمدرآمدها، مقاومسازی ساختمانهای موجود، مسکن روستایی، برنامههای گسترش و بهبود نظام مالی، نظام مالی تأمین مسکن، تنظیم بازار زمین شهری، ارتقای صنعت ساختمان، نوسازی و بهسازی بافتهای فرسوده، حاشیهنشینی و سکونتگاههای فرودست و مدیریت بخش مسکن، محورهای این طرح هستند. اعطای یارانه کارمزد تسهیلات مسکن به سازندگان واحدهای مسکونی ارزانقیمت و استیجاری در شهرهای کوچک و متوسط نیز یکی از سیاستهای تعیین شده در ماده 30 قانون برنامه چهارم بوده است. در این ارتباط آییننامه احداث و عرضه مسکن اجارهای طی مصوبه شماره 68598/ت34183 هـ مورخ 17/11/1384 هیأت وزیران ابلاغ شد. طبق مفاد این آییننامه مقرر شده است، سالانه پنجاه هزار واحد مسکونی اجارهای توسط بخش غیردولتی و با استفاده از حمایتهای دولت و سیستم بانکی احداث شود. واحدهای یادشده باید حداقل به مدت پنج سال بهطور اجارهای بهرهبرداری شوند. مصوبه شماره 17492/ت34916 هـ مورخ 24/2/1385 هیأت وزیران، با عنوان آییننامه تسهیلات مسکن و نوسازی و بهسازی مسکن روستایی (فصل سوم) نیز بر این موضوع تأکید کرده است.
از جمله اقدامهای مهم دیگر در بخش مسکن، تصویب بند «د» تبصره 6 قانون بودجه سال 1386 بود که یک بسته سیاستی کامل در این بخش به شمار میرود. احداث مسکن اجارهای توسط بخش خصوصی، اعطای زمینهای دولتی به تعاونیهای مسکن به صورت اجاره 99 ساله، اعطای تسهیلات به واردکنندگان و تولیدکنندگان فناوریهای نوین ساخت مسکن، تشویق بیمه ساخت، تشویق نوسازی بافتهای فرسوده شهری، اعطای تسهیلات مسکن روستایی و...، از جمله مباحث مهم این تبصره به شمار میروند. همچنین در سال 1386 «لایحه ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» در دولت تهیه شد و در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید.
بررسی عملکرد شاخصهای کلیدی و کلان بخش مسکن در فاصله سالهای 1379 تا 1388 (جدول شماره 2) نشان میدهد که متوسط نرخ رشد تولید مسکن در فاصله سالهای 1379 تا 1383، معادل 93/10 درصد و در فاصله سالهای 1384 تا 1388 معادل 3/8 درصد بوده است.
همچنین متوسط زمین هر واحد در سال 1383 برابر 73 مترمربع و در سال 1388، 67 مترمربع بوده است. همچنین بررسی متوسط زیربنای هر واحد نیز حاکی است که این شاخص در سال 1383، برابر با 115 مترمربع بوده که در مقایسه با سال 1379، 6/10 درصد کاهش داشته است مقایسه همین شاخص در سال 1384 نیز نشان میدهد که فاصله سالهای 1384 تا 1388 این شاخص بدون تغییر باقی مانده است.
بررسی دیگر شاخصهای این بخش، یعنی تراکم خانوار واحد مسکونی نیز نشان میدهد که در سال 1383، این شاخص 12/1 نفر بوده است که نسبت به سال 1379، 044/0 بوده است. همین شاخص در فاصله سالهای 1384 تا 1388، با کاهش 6/0 درصدی به 075/1 نفر رسیده است.
در همین مدت، تعداد ساختمانهای دارای 3 طبقه و بیشتر نیز با 1/6 درصد رشد از 41 به 52 درصد رسیده است. میزان سرمایهگذاری مسکن شهری به قیمت ثابت سال 1383، در سال 1384 معادل 93452 میلیارد ریال بوده که با رشد 7/12 درصدی، در سال 1388 به 150803 میلیارد ریال افزایش یافته است.
همچنین این شاخص در فاصله سالهای 1379 تا 1383 نیز 7/9 درصد رشد داشته و از 49454 میلیارد ریال به 71620 میلیارد ریال افزایش یافته است.
همچنین بررسی شاخص تولید مسکن روستایی نیز گویای کاهش 6/5 درصدی در این شاخص در فاصله سالهای 1384 تا 1388 است. در حالی که روند کاهش ساخت و ساز روستایی در چهار سال قبل از برنامه چهارم تنها 76/1 درصد بوده است.
اهداف کلان برنامه پنجساله پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران
1- ایجاد نظام توانمند مدیریت شهری و روستایی با تأکید بر نقش نهادهای مردمی و محلی.
2- تمرکززدایی و ارتقای رویکرد مشارکتی در توسعه و عمران فضایی- کالبدی.
3- تقویت هماهنگی و انسجام در امر برنامهریزی و مدیریت توسعه فضایی – کالبدی.
4- تعادل بخشی فضایی – کالبدی و زیستمحیطی و ایجاد عدالت و فرصتهای برابر سکونتی – فعالیتی شهروندان (شهری و روستایی) متناسب با شرایط اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی.
5- بازیابی، احیا و اعتلای هویت معماری ایرانی – اسلامی بناها و فضاهای شهری متناسب با شأن و جایگاه شایسته آن در فرهنگ و تمدن کشور و اعمال آن در ساختمانها.
راهبردهای کلان برنامه پنجساله پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران
1- یکپارچهسازی طرح کالبدی ملی و آمایش سرزمین.
2- تغییر نگاه کالبدی به نگاه توسعه و عمرانی و ایجاد یکپارچگی لازم در سیاستهای آمایشی.
3- ایجاد پایگاه اطلاعاتی و تعیین تناسب اراضی برای کل کشور.
4- ایجاد پایگاه اطلاعاتی تعیین تناسب اراضی به صورت پوششی در سطح استانها.
5- تغییر نگرش تنها کالبدی به نگرش توسعه و عمرانی.
6- ایجاد برنامهریزی واحد برای مجموعههای شهری و شهرهای بزرگ.
7- رفع مسایل و مشکلات ویژه قضایی – کالبدی در سطوح مختلف (ناحیه، شهر، روستا).
8- تأکید بر تهیه طرحهای منعطف و منطبق با شرایط محلی و بومی و توزیع متعادل و بهینه استفاده از فضاها و خدمات شهری.
و سایر موارد مورد تأکید قانون برنامه پنجم توسعه مرتبط با بخش مسکن.
تأکید قانون برنامه پنجم توسعه بر تحقق سیاستهای کلی اصل 44 قانون اساسی و الزامهای مربوط به هر یک از بندهای موردنظر در قانون است که با توجه به تمام موضوعهای مورد اشاره، ابتدا پیشنهادهای مرتبط با قانون را ارایه میشود و سپس جمعبندی آن آورده میشود.
پیشنهادهای لازم برای بهبود عملکرد برنامه
برای تحقق اهداف و راهبردهای برنامه پنجم در زمینه مسکن، پیشنهادهای زیر ارایه میشود:
- اطلاعرسانی صحیح و گسترده به مردم در راستای مقاومسازی و استفاده از مواد و مصالح استاندارد.
- پیگیری دقیق از دستگاههای متولی در مورد اجرای هر یک از مواد قانونی برنامه پنجم توسعه.
- کاهش دیوانسالاری اداری در اخذ انواع تسهیلات بانکی.
- اطلاعرسانی از طریق دستگاهها و رسانههایجمعی و...، در راستای تشویق افراد و گروههای خیر به احداث مسکن برای خانوادههای نیازمند و زیر پوشش سازمانهای متولی مددجویان و...
- ایجاد امنیت سرمایهگذاری برای سرمایهگذاران در زمینه ساخت و احداث مسکن ارزانقیمت.
- ارایه تسهیلات مسکن متناسب با قیمت مسکن در نقاط مختلف کشور.
- گسترش و تشویق تعاونیهای تولید مسکن.
- گسترش و تشویق برای ایجاد مؤسسههای اعتباری خصوصی به منظور ایجاد رقابت در نظام تأمین مالی بخش مسکن.
- تأمین ضمانتهای کافی برای پیش خریداران مسکن.
- توسعه و ترویج استفاده از مصالح پیشساخته.
- افزایش جاذبههای سرمایهگذاری در مسکن در مناطق کمتر توسعهیافته.
- رفع موانع پیش روی ایجاد بازار رهن ثانویه.
جمعبندی
بخش مسکن در برنامههای چهارم و پنجم توسعه از غنای مناسبی برخوردار بوده و توجه ویژه دولت به این بخش با محوریت توسعه پایدار، توانمندسازی اقشار کمدرآمد، مقاومسازی و استانداردسازی، نوسازی بافتهای قدیمی و توجه به معماری بومی است. برنامه چهارم ضمن مکلفکردن دولت به تهیه طرح جامع مسکن با محورهای یادشده و با ابزارهایی مانند مدیریت یکپارچه زمین، تشکیل بازار رهن ثانویه، افزایش سهم انبوهسازان و گسترش بازار سرمایه مسکن، بر اقدامهایی مانند جذب سرمایهگذاری خارجی در این بخش، اعطای یارانه کارمزد تسهیلات به سازندگان واحدهای مسکونی ارزانقیمت، امکان بازپرداخت پلکانی اقساط تسهیلات مسکن، اعطای کمکهای اعتباری و فنی برای بهسازی و نوسازی مسکن روستایی و حمایت از ایجاد کارگاههای تولید و عرضه مصالح ساختمانی تأکید کرده است. برنامه پنجم نیز علاوه بر مراتب یادشده، بر اقدامهایی مانند تدوین و ابلاغ ضوابط طراحی الگوی مسکن ایرانی – اسلامی به ویژه الگوی مسکن زوجهای جوان و گروههای کمدرآمد، حمایت از تولید و عرضه واحدهای مسکونی کوچک برای زوجهای جوان توسط بخش غیردولتی، تشکیل شورای معماری ایرانی - اسلامی برای ترویج الگوهای معماری و شهرسازی بومی، ساماندهی سکونتگاههای غیررسمی و اجرای طرح هادی برای روستاهای واقع در حریم کلانشهرها تأکید بیشتری کرده است.
احد سامیفر