علی پاکزاد: بر اساس گزارش مرکز آمار از میزان پروانه های ساختمانی صادر شده در زمستان سال 89 میزان ساخت و ساز آغاز شده در کشور طی سال 89 نسبت به سال 88 معادل 26 درصد رشد داشته است.

با نگاهی به آخرین گزارش بانک مرکزی از میزان ساختمانهای ساخته شده در کشور که مربوط به آذرماه سال 89 است می بینیم که طی نه ماهه نخست سال 89 میزان ساختمانهای نیمه تمام در مقایسه با دوره مشابه طی سال 88 معادل 11 درصد رشد پیدا کرده است ( به دلیل عدم انتشار آمار کامل سال 89 از سوی بانک مرکزی تمی توان ارزیابی کاملی از وضعیت ساختمانهای تمام شده و نیمه تمام سال 89 ارایه کرد).

البته در مورد شهر تهران به عنوان نقطه آغاز تحولات بازار مسکن در کشور نیز آمارهای منعکس شده در گزارش مرکز آمار ایران نشان از افزایش ساخت وساز دارد، تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در شهر تهران طی سال 89 نسبت به سال 88 معادل 203 درصد رشد داشته است.

همه این آمارها نشان از افزایش میزان ساخت و ساز در کشور دارد ولی با این حال می بینیم بر اساس گزارشات تهیه شده از معاملات مسکن در زمستان سال 89نشان از رشد 17 درصدی قیمت مسکن در شهر تهران طی این فصل نسبت به زمستان سال 88 دارد، روند تغییرات قیمت نیز در بهار سال90 نشان از رشد 7.5 درصدی قیمت نسبت به بهار سال 89 دارد و البته در همین دوره می بینیم نرخ اجاره حدود 24 درصد نسبت به بهار 89 افزایش پیدا کرده است که البته این افزایش اجاره به طور مستقیم ناشی از افزایش هزینه ها در اثر اجرای قانون هدفمند سازی رشد کرده و می تواند به رشد قیمت مسکن منتهی شود زیرا باعث سوق پیدا کردن تقاضا از بازار اجاره به بازار معاملات مشکن خواهد شد.

برآوردهای کارشناسی نیز گویای سرعت گرفتن روند رشد قیمت مسکن در شهر تهران  طی فصل تابستان دارد، براوردهای انجام شده توسط دکتر مهدی سلطان محمدی (کارشناس و فعال بازار مسکن) نشان از رشد 13 درصدی قیمت مسکن طی مرداد ماه سال جاری نسبت به مرداد سال 89 البته در برخی از مناطق شهر تهران دارد و مقایسه این ارقام با آمارهای رسمی مربوط به فصل بهار به خودی خود نشان از تندتر شدن شیب رشد قیمت مسکن در شهر تهران دارد.

البته مشاهدات در مناطق مختلف شهر تهران نشان از سرعت گرفتن ساخت و ساز نسبت به سال 89 دارد، اما زمانی که این دو موضوع را با هم مقایسه می کنیم، این سئوال ایجاد می شود که چرا به رغم رشد ساخت وساز در کشور شاهد  رشد قیمت هستیم؟

در پاسخ به این پرسش دو دیدگاه وجود داردف گروهی از کارشناسان با استناد به میزان تقاضای حدود یک میلیون دستگاهی که هر ساله با روند رشد جمعیت به بازار مسکن وارد می شوند عنوان می کنند که چون میزان عرضه در بازار به مراتب کمتر از تقاضا است بنابراین می توان گفت افزایش تقاضا غیر منطقی نیست.

استدلال دولت در افزایش ساخت وساز و عرضه مسکن مهر نیز بر مبنای همین دیدگاه است که البته چون هنوز عرضه مسکن مهر هم نتوانسته است خلاء بین عرضه و تقاضا را پوشش دهد این رشد اتفاق افتاده است.

اما دیدگاه دوم به به بحث ریشه ای تری می پردازد ، یعنی دلایل تشویق تقاضا در ایران، بر اساس آمارهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی از بودجه خانوار در سال 88 بالغ بر 65 درصد از خانوارهای ایرانی در مسکن ملکی خود ساکن هستند البته این رقم با یک روند نزولی به دلیل افزایش تعداد خانوارها همراه بوده است و از 72 درصد در سال 79 به 65 درسال 88 کاهش پیدا کرده است ولی بازهم رقم بالایی را به خود اختصاص می دهد در حالی که در کشورهای توسعه یافته می بینیم که  میزان تقاضا برای مسکن ملی به اندازه کشور ما بالا نیست اما این همه تقاضا برای مسکن ملکی از کجا ناشی می شود؟

بر اساس استدلال طرفداران دیدگاه دوم بحث تامین آتیه و فضای غیر قابل اعتماد کسب و کار باعث تبدیل شدن مسکن به کالایی سرمایه ای (که باعث افزایش بورس بازی و رشد سهم مسکن در سبد هزینه خانوار شده است) و در نتیجه افزایش تقاضای مالکیت مسکن در ایران شده است، یک سئوال ساده شما اگر به عنوان یک کارمند بخش خصوصی یا دولتی بازنشسته شوید می توانید امیدوار باشید با تکیه بر حقوق بازنشستگی خود بتوانید یک واحد مسکونی مناسب اجاره کنید؟

پاسخ بسیاری از ما به این سئوال منفی است و همین نگرانی باعث می شود تا قبل از آغاز دوران بازنشستگی به هر قیمتی شده است صاحب یک واحد مسکونی شویم و همین قطعیت تقاضای برای بازار مسکن را رقم می زند و تا زمانی که رشد جمعیت در کشور مثبت باشد شاهد این افزایش تقاضا و در نتیجه رشد قیمت ها خواهیم بود و با در نظر گرفتن همین مسئله است که طرفداران دیدگاه دوم معتقدند حتی اگر میزان مسکن ساخته شده در کشور از تعداد خانوارهای کشور بیشتر باشد بازهم اگر فضای مربوط به تامین آتیه برای اقشار میانه به پایین جامعه همچنان تیره و مبهم باشد شاهد رشد قیمت مسکن و مازاد تقاضا خواهیم بود تقاضایی که مسکن نوساز را می طلبد تا بیشترین منفعت را از مهمترین سرمایه گذاری طول زندگی خود را ببرد.